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物業管理法律問題淺析
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2021/8/26 14:29:55  點擊:14


隨著我國城鎮化發展的推進,住宅小區不斷增加,群眾的居住環境得到了顯著的提高,同時為了追求更好的生活質量,業主對于小區的管理要求也提出了更高的要求。物業管理在這一前提下成為城市住宅中不可或缺的工作。在不斷發展的過程中,物業管理同時面臨了各種挑戰,存在諸多法律問題。在日常生活中,物業公司與業主糾紛頻發,更有甚者需要訴諸法律。
壹  

物業管理概述

按照《上海市住宅物業管理規定》 第三條的規定:“住宅物業管理(以下簡稱物業管理),是指住宅區內的業主經過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,或者經過其它形式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”即物業管理是業主與物業公司就相應的服務簽署合同,由業主按照合同繳納一定的管理費用,物業公司接受委托依照合同承擔一定的義務。物業管理服務存在以下特征:






1、對小區進行集中化、專業化、規范化的管理。小區的管理涉及到生活的多個方面,紛繁復雜,大到房屋的維修、供電、供水設施的維護、清潔,小到小區日常保潔、綠化植物的修剪,物業公司需要明確了解這些工作,具備專業的人員或聘請專業人員,對這些工作進行安排,逐一處理。

2、按照合同的約定收取物業管理費。物業管理是一種商業的委托關系,業主將住宅小區中瑣碎的工作交給物業公司,由物業公司提供專業服務,這是平等的合同關系,業主需及時繳納物業服務費。

貳  


物業管理法律糾紛主要類型及解決方式

在日常生活中,物業公司與業主之間經常會產生各種不同的糾紛,主要有以下幾類:

1、收費問題所引發的糾紛


此類型糾紛主要是業主不按時繳納物業費而引起的糾紛。正常來說,業主應當按照物業管理服務合同的約定按時足額的繳納物業管理費,但在現實生活中,存在部分業主對物業的工作不滿,因此拖欠物業管理費的情況。物業公司在遇到這樣的情況,可以向業主進行催收,催收后仍未繳納的,可以向人民法院起訴或申請仲裁[1]。作為業主,應當結合物業管理服務合同的具體情況,在有正當理由的情況下保留好證據,在應訴時提出,以便證明業主自身不繳納費用的合法性。






2、共有部分使用、收益問題引發的糾紛






此類型糾紛主要是業主認為物業公司利用了建筑物的共有部分侵犯了業主的權利而引起的糾紛。按照法律的規定;(1)維持建筑物安全所必須的建筑物主體結構除專有部分以外其他部分,如基礎、外墻、承重墻、支柱、屋頂等;(2)供按份共有人共同使用的建筑物的附屬物部分,如共用的大門、樓梯、電梯、走廊、車庫、消防設備等;(3)地基及建筑物占用的土地及附屬的庭院、以及圍繞建筑物的空地等。業主如認為物業公司擅自利用了共有部分進行了經營活動的,有權要求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或賠償損失,其中共有部分經營所獲收益在扣除合理成本屬于業主共有。[2]






3、第三人行為致業主人身及財產損害的糾紛






通常來說,第三人行為致業主人身及財產損害的,業主會追究第三人的侵權責任,但業主可以同時以物業公司違反了物業服務合同,未盡安全保障義務為由,要求物業公司承擔賠償責任。物業公司的安全防范業務主要是依據其簽訂的物業服務合同,具有防范性、輔助性的特點,如果物業公司沒有按照合同的約定提供相應的安全防范設施、設備或沒有履行執勤、巡邏等合同義務,就可以認定為物業公司安全防范義務不合格,業主在期間遭受損害的,物業公司就當承擔責任,存在過錯的,物業公司應承擔與其過錯相當的責任。
叁  

總結

物業公司與業主的生活息息相關,為了擁有更好的生活環境,雙方需要一同努力。由于目前物業管理發展的時間不長,各項管理制度仍需要規范。在物業公司與業主發生糾紛時,雙方應秉著合同的精神,實事求是的解決問題,同時并不是所有的問題都必須訴諸法律,雙方也需要互相理解,友好平和的指出問題所在,充分溝通協商,在達成一致后盡快解決問題。




[1] 《民法典》第九百四十四條:業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。


[2]《民法典》 第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

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