物業公司
物業公司 物業公司
物業公司
>> 新聞動態
物業公司
物業公司
新聞動態
物業服務,嚴重影響房價!
作者:昭通弘彩物業  來源:本站  發表時間:2021/8/26 14:58:07  點擊:14

在物業市場拓展過程中,掌握地產的需求,并及時切入,是成功拓展的關鍵。2014年,貴州省黔南州都勻市撤銷王司鎮、壩固鎮、大坪鎮、洛邦鎮建制,設置新的勻東鎮,以原王司鎮、壩固鎮、大坪鎮、洛邦鎮行政區域為新設置的勻東鎮行政區域,鎮人民政府駐大坪村。貴州省黔南州的宏際風情園、宏際夢時代廣場,是當地的貴州宏際置業有限公司開發的兩個樓盤,2016年入住的第一個樓盤是宏際風情園,總用地面積為333.4畝,總建筑706,523平方米,綠化率35%,有別墅、花園洋房及電梯高層三種建筑形態,錯層搭配車位的戶型設計,光照充足、小區安靜祥和,非常適宜居住,很多當地的公務員也購買了這里的房子。

■ 都勻宏際風情園

但是這個樓盤的管理卻比較差,是開發商當時找到的一個當地小型物業公司在管理。主要存在問題如下:1、員工年齡偏大,保安都是五六十歲的,分為24小時值班,一個大門崗就是兩個人輪流,基本談不上什么休息,全年無休。2、小區違法搭建嚴重。戶型設計了很多陽臺、露臺,大部分都讓業主侵占了,進行了完全的封閉。一樓更是違法嚴重,很多業主將公共綠地完全封閉,當做了自家的“花園”使用。物業面對業主的侵占,有些是公務員,基本是敢怒不敢言,也找不到科學的手段和措施去管理,其他“守法”的業主只能忍氣吞聲、沉默寡言。3、物業費收費率低。1.2元每平方米的收費,對于這種洋樓來說,容積率也低,公共設備設施和綠化管養問題需要的經費比較大,導致入不敷出。加上很多業主都是黔南州一些縣來的,入住率也很低,自然交費率就低,出現了嚴重的虧損。4、有線電視無法收看。當時由于開發商的原因,沒有及時引進當地的有線電視,導致很多業主對此抱怨不斷,業主無法收看有線電視,也是成為物業費交納率很低的重要原因。5、綠化養護。很多喬木枝繁葉茂了都沒有修剪,草坪也有紅土裸露的現象。綠籬和灌木參差不齊,長勢很差。針對以上問題,開發商高管希望有正規的物業公司前來管理,并且能夠:1、用品牌帶動房價銷售。這個樓盤在2017年年底時的售價在每平方米2,800元-3,000元之間,雖然從居住的角度來說非常好,而且靠近州政協、勻東新區、高鐵站、大學等,區位優勢明顯,但是整個勻東新區因為人口稀少、工業企業少、帶動經濟的引擎不夠,導致房價一直低迷不前。開發商正好希望利用大型物業企業品牌帶動其銷售。2、通過物業公司的科技導入,方便業主后期享受便利生活。物業科技產品包含管理界面、業主界面、商戶界面、設備設施管理界面等。通過人脈關系,貴州宏際置業與當時筆者所在的雅居樂雅生活服務股份有限公司進行了接洽。 拓展過程關于前介的問題。當時雅生活云南區總經理蔡文會提出,宏際風情園一期的草坪養護不力、喬木需要修剪、植被已經紅土裸露,需要進行物業管理前介;第二個問題是工程整改問題,如地面凹凸不平,破損部位、設備的維修保養等需要人手。我們跟宏際置業提出需要增派兩名員工并進行一年期的整改,以期達到較高的服務水平,提高業主滿意度。每個人按照一年五萬元的補助金額計算,由開發商支付給物管。1、關于前介工程師,確定以下四個職責:A、負責本項目物業基本功能、需求、便利、合規性等建設意見、建議的提出;如專用考核電表安裝、物業用水、物業用房、社區配套功能等;B、對本項目圖紙、設計、規劃、安裝、敷設等階段的了解、掌握,跟進施工進展;C、對建筑物高低壓配電系統、發電機組、空調供冷系統、給排水系統、消防系統、電梯系統、停車系統、通訊及信息系統、閉路電視監控系統和有線電視系統等進行熟悉,掌握其基本流程、操作程序,便于日后物業管理需要;D、對隱蔽管線、管網進行現場踏勘跟進,掌握基本走向、位置,為后期物業管理提供依據,便于后期維修保養;E、定期向開發商提出工程前介報告,含建設進展、功能建議、查缺補漏、遺留問題、物業便利性建議等方面,且經甲方確認后跟進整改進展。2、關于即將交房的宏際夢時代廣場一期的物業費定價,至少在1.3元/(月·平方米)左右才能保本。

開發商的考慮開發商羅時立總經理對物業管理有著深刻的認知,也對物業在地產開發鏈條里的重要作用有著比較成熟的想法,通過雙方溝通和交流,羅總提出了自己的一下焦慮和擔憂:1、不能讓品牌本地化。此話怎講?品牌本地化,就是不能讓原本的標準、流程、培訓、檢查成為帶有本地特色的,毫無公司原有的標準,失去品牌的精髓和神韻。比如服裝、員工身高、培訓、標準、流程等。2、員工標準應高端化。宏際置業尚未提出對營銷中心進行服務,但是對于員工的招聘、標準、薪酬待遇、培訓的監管,應該高端化,不能減少環節,不能“縮水”。3、不能失去標準。雅生活向來以管理高端樓盤為主的,不能因為外拓的樓盤,就采取兩個標準,自己樓盤管理得好,外拓的管理的差。這樣就失去了合作的意義。原載于《現代物業·新業主》2020年5期/總第493期,原標題《樓盤建設與服務標準不能“兩層皮”》

上一篇:物業催費方案
版權所有:昭通弘彩物業管理有限公司   未授權用戶使用本程序必追究法律責任!
電話:08702226933 15987040819  傳真:  郵箱:9972218529@qq.com
地址:云南省昭通市昭陽區鉆石廣場弘彩物業管理辦公室  聯系人:客戶服務中心   訪問量:3608020      滇ICP備13002508號 技術支持:昭通在線
网址福利你们会感谢我的欢迎